小捷探盤

六問恒文星尚灣

http://www.714208.tw 探盤時間:2012-10-23 分享到:
摘要:恒文星尚灣熱銷令記者出乎意料。原因有二:華新區域交通不便,也缺乏大型商業廣場;性價比似乎不如同價位段的萬科尚源。結果,恒文星尚灣在9月底開盤推出首批約340套房源,被購房者搶購了300余套。如若屬實,它就成為今年十一黃金周上海最熱銷的樓盤了。
前不久我再次來到恒文星尚灣,售樓處有3-4組客戶忙著簽單付款辦理購房手續,經理告訴記者,推出房源剩余不多,下一批可能會在10月底加推。

熱銷無關大虹橋

相信每個去過恒文星尚灣的人,無論是乘公交車還是開車去,都會知道這里的交通并不方便。華新目前沒有軌交,目前為止也沒有通行軌交的規劃,這就意味著這里到2020年前都不會有軌交經過。而無論是目前2號線徐涇東站,還是建設中的17號線,距離華新都是15分鐘以上的車程。如果你有車,大可以從長寧路一路向西,經北青公路到新鳳路。雖然道路較通暢、一條大路只拐一個彎,但從市區開過來至少也要1個小時左右。而如果你要坐公共交通,那要到2號線徐涇東,再轉公交白徐線,不算等車時間至少還要15分鐘以上才到。好在恒文星尚灣白徐線在社區門口就有站點。筆者在3年前第一次去華新鎮,那時是那里的首個商品房項目綠地逸灣開盤。這次旅途帶給我難忘的記憶:因為回程是中途上車,車很擠,農民兄弟提著包裹、雞鴨上來,悶熱的車廂混合著汗臭味、雞鴨屎尿味,我就在這樣的環境下擠了1個多小時的車。今年因為恒文星尚灣,我再次乘坐前往華新的公交,不知道是世博后公交車輛的更新,還是華新經過這兩年的發展,居住人口的素質提升了,白徐線比較寬敞,不再讓人望而生怯。

既然作為規劃最大部分的交通樞紐功能,大虹橋都無法給恒文星尚灣帶來便利,其他的區位優勢至少在目前看來還沒有顯現。而且,恒文星尚灣所在的區域在虹橋商務區的西北面,沒有納入商務區的規劃范圍。值得慶幸的是,恒文星尚灣所在的華新不會像位于華漕的虹橋1號那樣,天天受到飛機轟鳴聲的攪擾。

華新仍是城郊小鎮

恒文星尚灣位于北面的華新鎮與南面的鳳溪鎮之間,距離兩者都在2公里左右的距離。相比之下,華新鎮行政區劃更高,無論是實際規模還是發展程度都較鳳溪鎮更大更好。目前居住在這里的華新區域的居民如果就近購物,還是會到華新鎮上去吃飯、買點日常用品。

華新鎮就是一個不折不扣的郊縣小鎮,方圓不大也就6-7個街區,店鋪都以小商鋪、小餐飲為主。自然少不了符合郊區人民口味的品牌,從餐飲到購物再到醫院,重慶雞公煲、特步、華西門診部等等都是一脈相承的低檔低價,沿著街道兩旁延伸。這里沒有大賣場,只有華聯超市這樣中等規模的超市。

這里的居民還是以農民或外地人居多,連車輛都大部分是滬C拍照或外地牌。而四輪或摩托黑車似乎在這里非常風靡,幾乎每個街口都有兩三輛停著,不時有當地居民乘坐。顯然,小鎮的出行還是這類方式性價比更高。而省級長途客車在這里有集中站點,大多是私人承包的中短途客運。

林林總總可以看見,華新一如中國大多數小城鎮一樣,尚處于城市化發展的初級階段。未來,當越來越多的商品房交房后,不少市區客可能會入住這里。而這里也在醞釀著大型商住綜合體項目華新寶龍城市廣場。

小區環境區域一流

恒文星尚灣總體規劃建筑面積35萬方,一期規劃8萬方為法國ARTDECO建筑風格小高層。當我就“法國ARTDECO”風格詢問企劃主管時,對方也笑了。這樣的風格很可能是開發商自創的,但從實際效果來看,我認為非常理想。眾所周知,法式風格住宅一般都是豪宅,因為石材外立面的成本很高,一般的剛需購房者很難承受。恒文星尚灣售價12500元/平方米,從外立面上來看似乎是干掛石材。走到近處才能發現端倪:該案外立面運用了類似米色的涂料,同時似乎是摻入別的顏色,看上去就像大理石,然后在外墻上用黑線分割,遠看的視覺效果就像大理石貼面,非常高檔。據悉,這樣的施工方式是恒文老板自己想出來的。涂料顯然比干掛石材便宜很多,同時視覺效果又很接近,不得不佩服開發商的獨特工藝。

同時,恒文星尚灣在一樓大堂做了全裝修設計,凸顯了整個社區的品質。而社區規劃有十里香堤水岸和豐富的綠化。恒文星尚灣的綠化率為40%,比大多數普通住宅高一些。由于目前沒有完工,所以尚不清楚實際效果如何。從已有的噴泉、堆坡綠化景觀設計及建成的售樓處裝修來看,整體格調還是不錯的。該案的棟距非常大,最大有近80米的棟距,一般也有40米左右的棟距。

戶型空間多變

恒文星尚灣的戶型不算多,首批開盤300余套有86-129平方米4種戶型。企劃主管透露戶型設計也是由恒文老板親自操刀。整體來看,所有的戶型都有附贈空間,且都追求南北通透或全南臥室。整體的設計理念是以生活舒適度,以實際為出發點的。這一點非常值得肯定。值得一提的是,該案的一樓賣的最好,因為一樓贈送等面積的地下室空間,而且它的地下室類似有些類似別墅的陽光地下室設計。雖然單價相對高一些,但是絕對物超所值。

整體戶型設計的缺點也很明顯,從最小的86平方米到最大的127平方米,居然都是2+1房設計,這未免有些單一。

恒文星尚灣的企劃主管徐小姐告訴我,首批開盤的約340套房源,在短期內被一搶而空。主要的購房人群為華新本地客,占到整個購房人群的約一半。而市區客也以長寧、徐匯的為主,但也有不少居住在浦東的人前來買房。本地客中大部分為首次購房,他們比較青睞的還是小戶型(筆者認為這與戶型優劣也有關系)。但同時,大戶型賣的也很好,市區客特別是部分帶有投資需求的購房者選擇的就是大戶型。與其他樓盤低樓頂樓會剩余的情況不同,恒文星尚灣的一樓因為實際使用面積大,性價比非常高,很快就搶購一空。

該案一期將于2013年12月交房,可以預見未來入住率應該在50%以上,本地人居多,也有不少工作在這里的市區客。

該案的物業管理費為1.75元/月/平方米,算是比較便宜的。同價位同樣在青浦萬科尚源,物業管理費達到了2.7元/月/平方米。不過,筆者對該案的管理有些擔憂。因為筆者第一次看到管理的阿姨居然盤腿坐在樣板房內的椅子上打電話,全然不顧前來的訪客。企劃主管對記者坦言,這些阿姨是臨時找的,因為選擇少,根本無法要求他們的基本素質。從保安的情況來看,出入售樓處暢通無阻,也無人詢問來者的身份,未來這里的物業管理如仍是這樣,顯然是有問題的。

市場是最好的證明

恒文星尚灣毛坯小高層報價12500元/平方米,實際成交價格應該差不多就在這個區間。與之相比,距離更遠一些的萬科尚源精裝修房售價13000元/平方米。重固與華新區位差不多,生活配套發展程度也相似,因此這個比價是可靠的。萬科作為全國品牌開發商顯然比恒文名氣大得多。同時,新一代90+精裝修產品已經將空間利用做到極致,是市場認可的優秀產品。萬科定價13000元/平方米每次開盤都能在短期內售罄。恒文星尚灣的產品與價格與之相比顯然還是有一定的差距。

但是,市場是最好的證明。恒文星尚灣熱銷的原因正是在于他們選擇了一個合適的時機:區域市場正好處于空檔期。從購房者的需求角度看,上半年整個上海新房市場的供應量較少,近期也沒有大面積的打折促銷活動。從青浦北部區域內來看,萬科尚源目前主推別墅,公寓已經是尾盤在售。而就在恒文對面,由農工商集團開發的西郊半島名苑尚未面世。西郊半島名苑還是以大戶型為主。青浦北部區域可能將很長時間沒有小戶型供應。加上恒文星尚灣的社區環境不錯,華新本地居民對樓房的接受度又較高,自然就不愿錯過性價比還不錯的機會。

小捷點評
離百姓更近一些 不得不說,恒文星尚灣帶給我的是些許驚喜:不錯的社區環境,多樣附贈空間的實用戶型。同時,華新正處在大發展的前夜,從諸多農工商、兆地、寶龍等品牌開發商紛紛在當地買地開發就能得知。當然,它的遺憾也有很多:為什么不設置社區巴士呢?目前大環境的不足需要多少年才能改善?沒有通達的軌交是否會成為永遠的不便?等等等等。至少,相比上海最西面的青浦新城以及那里15000元/平方米的售價,恒文星尚灣還是離百姓更近一些了。
恒文星尚灣的相關動態
  • 問房
  • 您可以針對 恒文星尚灣 進行咨詢提問或發表評論!
恒文星尚灣的詳細資料
恒文星尚灣

樓盤名稱:恒文星尚灣

標簽:大型社區

板塊:青浦/華新鎮

地址:新鳳中路899弄

開盤時間:2012-10

均價: 12500元/㎡

開發商:上海文基置業有限公司

咨詢電話:40060-96828

[房貸計算器]

极速时时彩是假的吗