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上海樓市“風雨又來”?

http://www.714208.tw 2015-11-12 劉敏 字體:

不久前,在上海市委舉行區縣、大口黨委書記季度工作會議上。市委書記韓正宣布了三項關于上海房地產的決定。

一是,撤銷房管局。會上指出,上海市將組建住房和城鄉建設管理委員會,撤銷上海市城鄉建設和管理委員會、上海市住房保障和房屋管理局,職責整合劃入上海市住房和城鄉建設管理委員會。這意味著,上海將不再擁有專業住房政策管理的機構,而是并入城市建設綜合管理部門協同管理。

二是,要加強樓市調控,抑制房價。會上指出,上海作為一座特大型城市,房地產市場發展有其自身的特點,但是上海如今的房價始終居高不下,如果不堅持調控,將會影響上海經濟持續平穩健康發展,也會削弱城市的競爭力。韓正說,上海市政府必須堅定不移地減少經濟增長對房地產業的依賴,絕不能為緩解一時一地的問題,而采用短期刺激政策,要對市民負責、對未來負責。

三是,要調整土地出讓結構。會上指出,上海房地產市場目前有兩大結構性問題:辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大;中小套型商品住房供應嚴重不足,特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。對于這樣的問題,上海官方給出的解釋是上海的供地不合理,中小套型普通商品住房用地供應明顯減少,而這或許也是裁撤房屋管理局的重要誘因。因此對于新組建的住建委來說,重要任務就是抓緊研究制定約束性措施,在土地供應量不變的情況下進行土地出讓結構調整。

這些調整政策,無疑給上海樓市投入了一記重磅炸彈,引起了眾多相關專業人士的關注。這次調整也被稱為“上海向高房價”宣戰。至于未來將會對上海樓市起到多大的調控作用?上海房價未來如何走勢?這些都將是我們值得深入研究的問題。

在解讀未來樓市發展趨勢的同時,我們有必要對相關政策措施進行回溯。在2015331日,國務院總理李克強在英國《金融時報》總編巴伯專訪時,就提到了“樓市泡沫”。當時總理是這樣說的:我們將對中國房地產市場采取多種措施,因地制宜,因制施策,加大保障房建設,保持平穩健康發展,既要鼓勵自主改善型需求,也要防止泡沫。

而在715-16日,在中共上海市第十屆委員會第九次全體會議上,下半年的房地產市場走勢再度成為市政府關注的焦點,市委書記韓正指出:

一是加快轉變經濟發展方式,注重結構優化,下決心減少經濟增長的“四個依賴”,尤其是減少對房地產業發展的依賴,堅定走創新驅動發展之路。

二是密切關注房地產市場走勢,在支持居民自住和改善的剛性需求的同時,堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求,防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高,控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。


7月初是官方對上海樓市政策開始出現收緊的第一個信號,而10月份官方再次重申,說明上海樓市調控已經是迫在眉睫了。

仔細研究發現,從去年至今,上海樓市調控政策可以分為三個階段:一是去年的前三個季度,包括限購的政策面并沒有出現實質性松動,樓市也相對低迷,市場需求被積壓與有待激活;二是去年第四季度至今年上半年,政策層面開始定向寬松,需求開始激活,比如自去年四季度以來,首套房認定標準調整、普通住宅標準調整、高端預售許可證審批的放開、“330新政”落地等政策預示著政策層面是在鼓勵住房消費,政策層面呈現出“寬松”態勢,樓市基本面開始出現快速好轉;三是,在今年下半年至今,政策層面開始警示房價已經很高,下半年要抑制投資投機需求,官方對于樓市調控政策層面開始出現轉向,開始出現收緊的信號。

按如此政策趨勢,樓市調控收緊已是板上釘釘的事,但會使用怎樣的調控手段呢?按照韓正提出的三點房產政策,撤銷房管局和減少經濟增長對房地產的依賴,顯然是為了降低房地產在上海經濟結構中的地位。這和之前在7月份的會議上提出的“加快轉變經濟發展方式,注重結構優化”觀念如出一轍。10月份韓正對于上海房地產的政策方向,可以看作是之前7月份政策的延續。

至于第三條對于調整土地結構,可以看作未來樓市調控的具體步驟。由于土地資源的緊缺,上海將2020年規劃建設用地規模3226平方公里,作為未來建設用地的終極規模,并提出力爭2020年實現全市規劃建設用地規模負增長的目標。與此同時,上海土地供應逐年遞減。2011年—2014年,上海市住宅用地計劃供應量(含保障房及商品住宅)分別為1200公頃、1000公頃、1000公頃、700公頃,而到了2015年,這一數字進一步降為400-600公頃。顯然,調結構將成為上海房地產市場接下來的重要舉措。

2010年—2015上海市內環內住宅供應與成交情況

年度

供應面積(㎡)

成交面積(㎡)

成交均價(元/㎡)

2010

675990.2788

659776.0795

47593.27783

2011

448858.8214

357519.74

50160.69167

2012

348098.54

383777.5

58452.6751

2013

470501.96

577953.1

56282.83859

2014

648610.98

462084.5

62268.57146

2015

501397.95

527629.51

73079.17096

匯總

3093458.53

2968740.429

57811.74852

 

通過以上上海內環內住宅供應與成交情況表格中,可以看出從2010年到2015年成交均價都在逐年上漲,并在2014年到2015年出現了最大幅度的漲幅。除了2012年、2013年和2015年的土地成交面積都對于供應面積,顯示了內環內住宅用地的緊張。

此前的樓市調控政策,多傾向調動信貸杠桿,提高首付比例,降低融資杠桿,提高利率等方式來抑制房價。但是通過以往政府對這些手段對樓市調控的運營,效果并不大,房價上漲的趨勢也并未得到遏制。

因此相對于其他手段,上海市政府抑制房價的真正資源還是在土地。而根據10月份韓正的政策方式,試圖降低辦公用房、商業用房的投資和供給,加大中小套型商品住房供應,特別是市場化新建商品住房的中小套型。

但上海內環不管商用還是住宅用地都比較緊張,因為,上海商品住宅,尤其是中低房價的主戰場,不是內環內,甚至也不在中環內和外環內,而是在上海郊區的青浦、嘉定、松江、奉賢、金山、崇明和浦東新區原南匯部分。它們不僅僅是市場供應的主力,也是決定上海全市均價的主要因素。如此看來,未來上?赡軐⒓哟蠼紖^住宅用地的開發。

針對辦公用房、商業用房投資增幅過大、存量過大問題,相關專業人士認為,一方面土地供應結構上會進一步調節,針對供應量偏大的區域收緊土地供應;同時,有可能會進一步出臺鼓勵中小企業創業、創新等措施,以盡快消化這么大體量的存量。


至于其它相關的收緊的“分類指導”政策趨勢來看,樓市限購政策依然會嚴格執行,2016年不會取消。同時可能重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、收窄“330新政”的執行力度,調節市場成交結構,穩定房價。

同時可能調節土地拍賣方式,比如新出讓的土地采取“限房價、競地價”、“限房價、競配建(中小套型住宅、保障房)”、重啟最高土地競拍49%溢價率的土地拍賣措施等類似這樣的措施,確保土地供應會為未來市場帶來中小套型住宅。針對住宅新增建設用地總量不變的情況,盤活存量用地的政策有可能會進一步寬松。

對于上海此次堅持房地產調控,可以說有些突然,也可以說是在意料之中,因為之前已透露過調控的風向標。意料之外的是,首先,官方主動坦誠當前上海房地產存在的問題、并將癥結歸結為官方自身,這確實比較少見;其次,在這次會議上,韓正明確表示近期不出臺房地產刺激政策,并且罕見地痛批當前上海房價;最后,上海此次撤銷了住房管理局,減少經濟對房地產依賴,并降低房地產地位。不過,對于上海的此番行動,還不確定是單個城市的地方行為,還是整個房地產行業行政變革的新開端,未來動向有待進一步觀察。

這次韓正明確了必須對房地產調控,要對市民和城市的未來負責,受到了上海市民的廣泛支持。不過也有部分市民擔憂,此次政府對于房價調控的表態如此堅決,但真正落實起來,不知能否做到“做的和說的一樣漂亮”。



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